Věstník ČNB - Doporučení k řízení rizik - hypoteční úvěry

Třídící znak

2 0 7 1 7 1 8 0

ÚŘEDNÍ SDĚLENÍ

ČESKÉ NÁRODNÍ BANKY

ze dne

. června 201

Doporučení
k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů

zajištěných rezidenční nemovitostí

Účel úředního sdělení
Česká národní banka (dále jen „ČNB“) jako orgán, v jehož působnosti je tvorba
makroobezřetnostní politiky, vydává doporučení k poskytování retailových úvěrů zajištěných
rezidenční nemovitostí. ČNB vydává toto doporučení v návaznosti na doporučení Evropské

rady pro systémová rizika (ESRB)1
, doporučení dalších mezinárodních orgánů a legislativní

akty EU2
. Tímto doporučením ČNB sleduje především jeden

z hlavních průběžných cílů
makroobezřetnostní politiky, kterým je zmírnit a vyloučit nadměrný růst úvěrů a finanční
páky.
ČNB v předcházejících letech ve Zprávě o finanční stabilitě informovala o tom, že v
důsledku kombinace rychlého růstu úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí při současném
uvolňování úvěrových standardů a zvyšování cen rezidenčních nemovitostí mohou vznikat

podmínky pro
akumulaci systémových rizik ve finančním sektoru. ČNB proto pravidelně
analyzuje vývoj úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí i situaci na trhu nemovitostí. V
případě identifikace rostoucích a zvýšených rizik ČNB aktivuje příslušné nástroje a upravuje
jejich nastavení tak, aby snížila zranitelnost finančního sektoru vůči potenciálně nepříznivému
vývoji ekonomického prostředí a podmínek na trhu nemovitostí s negativními dopady na
finanční stabilitu v ČR.

Doporučení ESRB1
uvádí mezi základními nástroji k prosazování průběžného cíle

zmírnit
a vyloučit nadměrný růst úvěrů požadavky na poměr výše poskytovaného úvěru a

hodnoty zastavené nemovitosti,
a dále požadavky na poměr výše úvěru k příjmům nebo
poměr výše dluhu (dluhové služby) k příjmům. Doporučení ESRB

zároveň uvádí, že členské
země by měly vybrat a používat jakékoli další makroobezřetnostní nástroje s ohledem na
účinnost a hospodárnost při dosahování průběžného cíle. V oblasti rizik spojených s
Doporučení ESRB o průběžných cílech a nástrojích makroobezřetnostní politiky (ESRB/2013/1).
Financial Stability Board (2012): FSB Principles for Sound Residential Mortgage Underwriting Practices;
European Banking Authority (2013): Opinion of the European Banking Authority on Good Practices for
Responsible Mortgage Lending; Směrnice 2014/17/EU o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti
určené k bydlení a o změně směrnic 2008/48/ES a 2013/36/EU a nařízení (EU) č. 1093/2010.
poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí jde především o nástroje,
které zajistí, aby úvěrové standardy odpovídaly kritériím dostatečné přísnosti a obezřetnosti.

Vyhodnocení informací, které ČNB získala v rámci provádění makroobezřetnostní

politiky a výkonu
dohledu nad finančním trhem v posledních dvou letech ukazují, že v
prostředí uvolněných úvěrových standardů a historicky nízkých úrokových sazeb se rozvíjí
spirála mezi cenami rezidenčních nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Tento vývoj by se

mohl stát
zdrojem systémového rizika. ČNB proto tímto úředním sdělením vydává níže sadu
kvantitativních a kvalitativních doporučení, která jsou určena pro osoby oprávněné jako
podnikatel poskytovat spotřebitelský úvěr.

Rozsah působnosti

Doporučení se vztahuje na individuálním základě na osoby, které jsou jako podnikatel

oprávněny poskyto
vat spotřebitelský úvěr podle zákona č. 257/2016 Sb., o

spotřebitelském úvěru
(dále jen „poskytovatel“). Doporučení se vztahuje na retailové
úvěry zajištěné rezidenční nemovitostí poskytované fyzickým osobám – obyvatelstvu a na
spotřebitelské úvěry poskytované fyzickým osobám – obyvatelstvu, které mají sjednán

retailový
úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí.

III

Vymezení pojmů
Pro účely tohoto doporučení se rozumí:
retailovým úvěrem zajištěným rezidenční nemovitostí úvěr poskytovaný jedné nebo více

fyzickým
osobám, který je zajištěn nemovitostí určenou k bydlení;
klientem fyzická osoba – obyvatel, která žádá o poskytnutí retailového úvěru zajištěného
rezidenční nemovitostí, nebo která má sjednán retailový úvěr zajištěný rezidenční

nemovitostí;
znaleckým posudkem stanovení hodnoty zajištění ze strany znalce;
znalcem fyzická osoba, která má potřebnou kvalifikaci, schopnosti a zkušenosti, aby
mohla provést ocenění nemovitosti, a která je nezávislá na obchodní činnosti při

poskytování

úvěru
výší retailového úvěru zajištěného rezidenční nemovitostí jistina úvěru dohodnutá ve

smlouvě o úvěru
výší zadlužení klienta v souvislosti s retailovým úvěrem zajištěným rezidenční
nemovitostí pro účely výpočtu ukazatele LTV součet výše úvěru, který se poskytuje, a
zůstatkové hodnoty jistiny již existujících úvěrů zajištěných stejnou nemovitostí. Od výše
zadlužení klienta lze odečíst vklad stejného klienta u stejného poskytovatele, pokud je

tento vklad součástí

zajištění

danému úvěru
7. výší celkového zadlužení klienta pro účely výpočtu ukazatele DTI a DSTI součet výše
úvěru, který se poskytuje, a ostatních zajištěných a nezajištěných úvěrů daného klienta u

příslušného poskytovatele,
jakož i úvěrů u jiného poskytovatele;
hodnotou zajištění hodnota nemovitosti stanovená obezřetným posouzením budoucí
prodejnosti nemovitosti s ohledem na její trvalé a dlouhodobé vlastnosti, obvyklé a místní
podmínky trhu, stávající využití a jiná možná vhodná využití;

příjmy klienta výše ročních příjmů po zdanění, které jsou obezřetně vyhodnoceny jako
stálé na základě prokazatelně doložené příjmové historie za dostatečně dlouhé období;
ukazatelem LTV (loan-to-value) poměr výše zadlužení klienta související s retailovým
úvěrem zajištěným rezidenční nemovito
stí podle odst.

a hodnoty zajištění podle odst. 8;
ukazatelem DTI (debt-to-income) poměr výše celkového zadlužení klienta podle odst. 7

a výše příjmů podle odst. 9;
ukazatelem DSTI (debt service-to-income) poměr průměrných ročních výdajů
vyplývajících z výše celkového zadlužení klienta podle odst. 7 a výše příjmů podle
odst.

schopností klienta splácet úvěr z vlastních zdrojů ukazatel finanční rezervy domácnosti
klienta, který zohledňuje příjmy domácnosti, běžné životní náklady typické pro
domácnost klienta a výdaje domácnosti vyplývající ze všech jejích finančních závazků

včetně nově poskytovaného úvěru;
úvěrem s nestandardním průběhem splácení úvěr, při jehož sjednání je dohodnut částečný
či úplný odklad splátek úroku nebo jistiny, splácení je sjednáno jako postupně se
navyšující, dočasně je snížena úroková sazba nebo je stanovena méně častá než měsíční
frekvence splácení. Úvěrem s nestandardním průběhem splácení se nerozumí např. úvěr
s degresivním průběhem splácení, úvěr na výstavbu, u kterého nedošlo k načerpání úvěru,
restrukturalizovaný úvěr nebo úvěr, u kterého odklad splácení prokazatelně vede ke

snížení rizika nesplácení;
úvěrem ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu úvěr, u kterého lze
předpokládat, že nemovitost nebude obývána klientem nebo jeho rodinným příslušníkem
bude obývána na základě nájemní smlouvy;
zprostředkovatelem osoba, která vykonává finanční zprostředkování.
IV.

Doporučení A: Dodržování limitů

pro
hodnoty LTV u nově poskytovaných retailových
úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí
Poskytovatelům se doporučuje, aby ukazatel LTV žádného retailového úvěru zajištěného
rezidenční nemovitostí nepřesáhl 90 %.

V případě, že se jedná o retailový úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí na výstavbu či rekonstrukci domu,
rozumí se hodnotou zajištění předpokládaná cena hotového domu.
2. Poskytovatelům se zároveň doporučuje, aby podíl nově poskytnutých retailových úvěrů
zajištěných rezidenční nemovitostí s ukazatelem LTV v intervalu 80–90 % nečinil více
než 15 % objemu retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí poskytnutých v

daném čtvrtletí
Poskytovatelé by měli retailové úvěry zajištěné rezidenční nemovitostí s ukazatelem LTV
v daném intervalu poskytovat pouze v odůvodněných případech, kdy je na základě
obezřetného posouzení rizikových charakteristik klienta shledána a dokumentována
vysoká pravděpodobnost splacení takového úvěru.
Poskytovatelé by neměli obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV souběžným
poskytováním spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou rezidenční nemovitostí nad
rámec retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.

Poskytovatelé by měli přistupovat ke stanovení hodnoty zajištění pro účely výpočtu
ukazatele LTV konzervativně a brát v úvahu riziko nadhodnocení cen nemovitostí.
Doporučení B: Hodnocení schopnosti klienta splácet a odolat zvýšené zátěži
Poskytovatelé by při poskytování retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí
nebo spotřebitelských úvěrů klientům, kteří mají sjednán retailový úvěr zajištěný

rezidenční nemovitostí,
měli sledovat ukazatele DTI a DSTI. V případě, že o retailový
úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí žádá více klientů společně, doporučuje se
poskytovatelům zohlednit při výpočtu ukazatelů DTI a DSTI příjmy i zadlužení všech
těchto klientů.

Poskytovatelé by při poskytování retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí nebo spotřebitelských úvěrů klientům, kteří mají sjednán retailový úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí, měli obezřetně vyhodnocovat schopnost klienta splácet úvěr z vlastních zdrojů a stanovovat za tím účelem interní limity ukazatelů DTI a DSTI.
Obzvláště obezřetně by poskytovatelé měli posuzovat žádosti o poskytnutí úvěru u
žadatelů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 40 %, a to
zejména pokud by poskytovaný úvěr spadal do kategorie podle
článku IV. odst. 2.
Poskytovatelé by měli vyhodnocovat schopnost klienta splácet úvěr z vlastních zdrojů při
zhoršených podmínkách (tj. zátěžově testovat schopnost klienta splácet úvěr), zejména
při výrazném poklesu příjmů, zvýšení zápůjčních úrokových sazeb nebo změně podmínek

u klientů
, kteří o retailový úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí žádají společně (např.

rozvod u manželů nebo
ztráta příjmů jednoho z manželů či partnerů).
Za obcházení omezení hodnot ukazatele LTV je považováno poskytnutí jakéhokoli spotřebitelského úvěru, a to
zajištěného i nezajištěného, u stejné
ho i jiného poskytovatele, jehož účelem je zajistit splnění doporučeného
limitu pro hodnotu LTV u nově poskytnutého retailového úvěru zajištěného rezidenční nemovitostí z jiných než
vlastních zdrojů klienta. V této souvislosti by poskytovatelé měli při poskytování retailových úvěrů zajištěných
rezidenční nemovitostí i ostatních souvisejících úvěrů zjišťovat výši zadlužení klienta za využití všech
dostupných informací.
V této souvislosti by poskytovatelé měli při poskytování retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí
nebo spotřebitelských úvěrů klientům, kteří mají sjednán retailový úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí,
zjišťovat výši celkového zadlužení klienta za využití všech dostupných informací.
VI.
Doporučení C: Zamezení uvolňování úvěrových standardů stanovováním nadměrných
délek splatností či nestandardních průběhů splácení
Délka splatnosti retailového úvěru zajištěného rezidenční nemovitostí by neměla
přesahovat horizont ekonomické aktivity klienta či životnosti nemovitosti. Zpravidla by
neměla přesahovat 30 let.

Splatnost nezajištěného spotřebitelského úvěru poskytovaného klientovi, který má
sjednán retailový úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí, by neměla přesahovat 8 let.

Poskytovatelé by neměli poskytovat retailové úvěry zajištěné rezidenční nemovitostí
s nestandardním průběhem splácení vedoucím k přesunu zatížení klienta na pozdější
období.
VII.
Doporučení D: Obezřetný přístup k refinancovaným úvěrům s navýšením zůstatkové

hodnoty

jistiny
Pokud poskytovatelé refinancují retailový úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí a
zároveň navyšují zůstatkovou hodnotu jistiny, měli by postupovat stejně jako u
poskytování úvěrů nových. Zejména pokud poskytovatelé navyšují zůstatek
refinancovaného úvěru o více než 10 % či 200 tis. Kč, měli by samostatně posuzovat

dodržování všech zásad

obezřetného řízení rizik včetně zjištění aktuální hodnoty
zastavované nemovitosti.
Poskytovatelé by měli u portfolia refinancovaných retailových úvěrů zajištěných
rezidenční nemovitostí s navyšováním zůstatkové hodnoty jistiny samostatně monitorovat
vývoj úvěrového rizika a srovnávat ho s vývojem úvěrového rizika u ostatních
retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.

VIII

Doporučení E: Poskytování úvěrů sjednaných zprostředkovateli
Poskytovatelé by měli uplatňovat při spolupráci se zprostředkovateli úvěrů obezřetný
přístup a zohledňovat rizika související s jejich odlišnými zájmy, které vytváří potenciál
pro nadměrné uvolňování úvěrových standardů.
Poskytovatelé by měli u retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí sjednaných
zprostředkovateli samostatně monitorovat vývoj úvěrového rizika a srovnávat ho
s vývojem úvěrového rizika u ostatních retailových úvěrů zajištěných rezidenční
nemovitostí.

Poskytovatelé by neměli vytvářet taková pobídková schémata pro zprostředkovatele, která ve svém důsledku vytvářejí podmínky pro vznik systémových rizik.

IX.
Doporučení F: Poskytování úvěrů k financování koupě rezidenční nemovitosti

pro další pronájem
Poskytovatelům se doporučuje sledovat pro účely řízení úvěrového rizika odděleně
charakteristiky portfolia retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí k

financování vlastního bydlení a
úvěrů k financování rezidenční nemovitosti pro další
pronájem a samostatně je monitorovat.
Poskytovatelům se doporučuje zkvalitnit řízení rizik s ohledem na správné určení účelu
retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí
ve smyslu článku IX. odst. 1.

Poskytovatelům se doporučuje, aby u úvěrů
k financování rezidenční nemovitosti pro
další pronájem s hodnotami ukazatelů schopnosti klienta splácet úvěr z vlastních zdrojů s
vyšší úrovní rizikovosti nepřesahoval ukazatel LTV 60 %.

Hodnocení plnění doporučení
ČNB bude pravidelně hodnotit plnění doporučení A až F ze strany poskytovatelů. Za
tímto účelem bude ČNB pololetně provádět výběrová šetření struktury nově
poskytovaných úvěrů.
Výsledky bude uveřejňovat ve Zprávě o finanční stabilitě.
XI.

Závěrečná ustanovení
Toto úřední sdělení zachycuje právní stav k 1. červnu 2017. Vzhledem k možným
změnám legislativy je třeba při aplikaci tohoto úředního sdělení přihlédnout k aktuálnímu
právnímu stavu.

Toto úřední sdělení vychází z hodnocení rizik pro finanční stabilitu v období do

června 2017. Při identifikaci zvýšených rizik pro finanční stabilitu bude ČNB
připravena zpřísnit příslušné parametry jednotlivých doporučení, případně doporučení
jako celek rozšířit.

Poskytovatelé by měli účel poskytovaného úvěru identifikovat za využití všech dostupných informací. Pokud
tuto skutečnost klient neuvede ve své žádosti o úvěr, lze za úvěr na financování rezidenční nemovitosti k dalšímu
pronájmu považovat ten, u kterého jsou příjmy z p
ronájmu nemovitosti započítávány do příjmu k posouzení
schopnosti klienta splácet úvěr. Dále může účel poskytovaného úvěru indikovat např. počet stávajících úvěrů
zajištěných rezidenční nemovitostí u téhož klienta.
XII.

Platnost
Toto úřední sdělení nahrazuje úřední sdělení České národní banky ze dne

června

201

Viceguvernér
prof. PhDr. Ing. Vladimír Tomšík, Ph.D.

v. r.

Samostatný odbor finanční stability
Odpovědný zaměstnanec:
prof. Dr. Ing. Jan Frait, tel. 224 414 430


Věstník ČNB - Doporučení k řízení rizik - hypoteční úvěry

PDF file: vestnik_2017_07_20717180.pdf